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Anmerkung zu:AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.08.2022 - 21 C 269/21
Autor:Ulf P. Börstinghaus, RiAG a.D.
Erscheinungsdatum:15.09.2022
Quelle:juris Logo
Normen:§ 557b BGB, § 556f BGB, § 556d BGB, § 556e BGB, § 556g BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 19/2022 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 19/2022 Anm. 1 Zitiervorschlag

Falsche Tatsachen zur Vormiete erfüllen die Informationsobliegenheit gemäß § 556g Abs. 1a BGB nicht



Orientierungssatz zur Anmerkung

Gibt der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages im Rahmen der ihm obliegenden Informationsobliegenheit eine rechtlich falsche Vormiete an, ist § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB analog anzuwenden, mit der Folge, dass der Vermieter sich auf die Vormiete nicht berufen kann.



A.
Problemstellung
Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete (sog. „Mietpreisbremse“) gelten seit 01.06.2015 und erlauben den Landesregierungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch Neuvertragsmieten zu beschränken. Nach allgemeiner Meinung handelte es sich bei den Vorschriften nicht unbedingt um Leuchtturmprojekte des Gesetzgebungsverfahren. Die Ziele des Gesetzes wurden eher nicht erreicht. Nach Ansicht der Bundesregierung lag dies wesentlich auch daran, dass Mieter wegen des Regel-Ausnahmeprinzips der Vorschriften oft nicht hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist oder nicht. Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 wollten der Gesetzgeber die Mietpreisbremse deshalb „nachschärfen“. Dies sollte durch die Einführung vorvertraglicher Informationsobliegenheiten des Vermieters über das Vorliegen einer der vier Ausnahmetatbestände geschehen. Um das Informationsdefizit auszugleichen, muss der Vermieter bei Mietverträgen, die ab dem 01.0 1.2019 abgeschlossen wurden, den Mieter vor Vertragsschluss über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes informieren. Geregelt ist in der Vorschrift, welche Rechtsfolgen gelten sollen, wenn der Vermieter diese Informationen nicht oder nicht in der gehörigen Form erteilt. Keine Regelungen gibt es für den Fall, dass die erteilte Information objektiv falsch ist. Das AG Berlin-Mitte hat sich in der vorliegenden Entscheidung ausführlich und sehr sorgfältig mit den zu der Frage vertretenen Auffassungen beschäftigt.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Es ging u.a. um die Rückforderung vermeintlich überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 BGB wegen Überschreitung der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete für eine Wohnung in Berlin. Die streitgegenständliche Wohnung war zunächst von März 2015 für 699 Euro vermietet. Aufgrund einer Indexierung stieg die Miete ab 01.06.2015 auf 700,95 Euro. Von Juni 2017 bis Juli 2019 erfolgte eine neue Vermietung zu einer Nettokaltmiete i.H.v. 800 Euro, wobei während dieser Zeit die Indexmiete auf 822,73 Euro stieg. Den augenblicklichen Mietern wurde die Wohnung im Juli 2019 zu 822,73 Euro (= 16,66 Euro/qm) vermietet.
Im Juni schrieb der Vermieter an die Mieter: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 Euro pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 Euro pro Monat nettokalt“. Die Mieter haben die Miethöhe gerügt und verlangen für September 2021 die Rückzahlung von 424,28 Euro. Die Vermieterin meint, dass die Rüge nicht formgerecht erfolgt sei.
Das Amtsgericht hat die Vermieterin antragsgemäß zur Rückzahlung gemäß § 556g BGB verurteilt. Die zulässige Miethöhe habe nur 398,45 Euro betragen.
I. Die maßgebliche Vormiete
Abweichend vom Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass eine maximale Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete (110% der ortsüblichen Vergleichsmiete) überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war, also nicht selbst bereits gegen § 556g Abs. 1 BGB verstieß.
Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete i.H.v. 700,95 Euro berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 01.03.2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete i.H.v. 699 Euro zum Inhalt hatte. Diese wurde gemäß § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 Euro erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete i.S.d. § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt.
Keine Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25.06.2019 mitgeteilte Miete i.H.v. 822,73 Euro zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 Euro ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Diese Miete schuldete der Vormieter gar nicht, weil die Vereinbarung hierüber gemäß § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach den §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete von 700,95 Euro.
II. Verbot des sich Berufens auf die Vormiete
Auf die vom Vormieter geschuldete Miete kann sich die Vermieterin nach Ansicht des Amtsgerichts vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Danach kann sich der Vermieter nicht auf eine nach den §§ 556e oder 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25.06.2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 Euro betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war.
1. Der Meinungsstreit zu den Rechtsfolgen falscher Informationen
Der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, dass diese aber inhaltlich falsch ist, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten:
Fehler völlig irrelevant, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen kann (so Wagner/Happ, DWW 2019, 124, 127).
Vermieter kann sich zunächst nicht auf die höhere Miete berufen, allerdings kommt eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führt (Wichert, ZMR 2019, 245, 247).
Nur Schadensersatzpflicht des Vermieters (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556g Rn. 9i, Fleindl in: BeckOGK, § 556g BGB Rn. 81 f.; AG Neukölln, Beschl. v. 15.06.2022 - 13 C 272/21; AG Charlottenburg, Urt. v. 19.05.2022 - 218 C 42/22).
Analoge Anwendung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft (Artz in: Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12; Artz in: MünchKomm BGB, 8. Aufl. 2020, § 556g).
Das Amtsgericht folgt in seiner Entscheidung dieser letzten Auffassung.
a) Wortlautauslegung
Bereits aus dem Wortlaut der Norm folge, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 BGB Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete i.S.d. §§ 556e und 556g BGB, sondern lediglich über die mit dem vorherigen Mieter vereinbarte Miete.
b) Systematische Auslegung
Auch eine systematische Auslegung spreche für die Auslegung. Während § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zunächst die Präklusion anordne, regelten die nachfolgenden Sätze die Heilungsmöglichkeiten. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft hingegen gar nicht.
c) Historische Auslegung
Nichts anderes ergäbe sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck würde der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er eine Miete verlangen möchte, der über den Grundtatbestand hinausgeht. Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarte Miete, nicht jedoch die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB, so mache er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Miete mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf.
Auch die erste Fassung der Auskunftsobliegenheit spräche für die gefundene Auslegung. Im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 01.01.2019 habe der Gesetzgeber auch das Ziel verfolgt, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies werde durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht. Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter i.S.d. §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes, die damit begründet wurde, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind.
d) Teleologische Auslegung
Auch Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB entsprächen diesem Verständnis. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28).
2. Das Rügeerfordernis
Offengelassen hat das Amtsgericht, welche Anforderungen an die Rüge in diesem Fall zu stellen sind, ob sie also qualifiziert sein muss oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist, weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung i.S.d. § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprächen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Eine Entscheidung sei aber deshalb nicht erforderlich, weil die Rüge den Anforderungen an die qualifizierte Rüge genüge. Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Informationsobliegenheit keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet.
3. Die Berechnung der maximalen Miete
Nach der Argumentation des Amtsgerichts bestimmt sich die zulässige Miete nach § 556d BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 Euro/m², einen Oberwert von 7,64 Euro/m² und einen Mittelwert von 6,11 Euro/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 Euro/m².


C.
Kontext der Entscheidung
Das AG Berlin-Mitte begründet ausführlich, warum es der in der Literatur vertretenen Auffassung folgt. Mich haben nicht alle Argumente überzeugt.
Warum ist eine falsche Auskunft keine Auskunft? Nach meinem Verständnis ist es eine Auskunft. Man denke an Auskunftsklagen. Auch dort stellt die ggf. falsche Auskunft eine Erfüllung des Auskunftsanspruchs dar. Bei der Stufenklage muss dann ggf. die Richtigkeit eidesstattlich versichert werden mit den entsprechenden Konsequenzen, aber eine Zwangsvollstreckung aus dem Auskunftstitel ist nicht mehr möglich.
Die Auskunft hinsichtlich der Vormiete ist auch nicht ganz leicht. Nicht alle Mieterhöhungen zählen mit, bei manchen kann man sich ggf. auch noch streiten, aber vor allem ist die Höhe der Vormiete selbst u.U. äußerst strittig. Wie hoch war damals die ortsübliche Vergleichsmiete, lag wirklich eine umfassende Modernisierung vor, so dass die Mietpreisbremse bei der Festlegung der Vormiete gar nicht galt und welche Instandsetzungsanteile waren bei der Vormiete, die gemäß § 556e Abs. 2 BGB ermittelt wurde, abzuziehen. Auch wenn Berliner das u.U. manchmal glauben, es gibt auch eine Welt außerhalb von Berlin und dort gilt die Mietpreisbremse in zahlreichen Gemeinden ohne Mietspiegel. Wie sollen da die Mietvertragsparteien § 110 der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtssicher und vor allem richtig ermitteln?
Das Gericht scheint der Auffassung zu sein, dass ein zu hoher Wert der Vormiete gänzlich unberücksichtigt zu bleiben hat. Soll das auch gelten, wenn der Vermieter einen niedrigeren als den maximal zulässigen Wert angibt? Der BGH hat gerade erst entschieden (BGH, Urt. v. 06.04.2022 - VIII ZR 219/20 mit Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 14/2022 Anm. 1), dass eine niedrigere Miete kein Aliud, sondern ein Minus ist. Das muss ja hier wohl auch gelten. Der Gesetzeszweck wird nämlich auch dann erreicht. Die Informationsobliegenheit soll den Mieter nur frühzeitig darüber informieren, dass im Fall eines Rückzahlungsbegehrens sich der Vermieter nicht mit 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete zufriedengeben wird. Wie hoch der Betrag dann richtig ist, muss der Mieter durch den Auskunftsanspruch geltend machen. So hat der BGH auch jüngst entschieden (BGH, Urt. v. 18.05.2022 - VIII ZR 9/22), dass die vorvertragliche Auskunft, dass es sich um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt vom Gesetzeszweck auch beinhaltet, dass zumindest eine einfache Modernisierung vorliegt – also ein Minus.
Und schließlich ist aus dem Hinweis auf die Berichtigung der zunächst falschen Formulierung in § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB m.E. genau das Gegenteil zu folgern. Der Gesetzgeber will lieber, dass dem Mieter eine zu hohe als eine zu niedriger Vormiete – wie nach der ersten Gesetzesfassung – mitgeteilt wird. Das Risiko für den Mieter, zu viel zu verlangen, ist dann geringer.
Auf die schwierige Frage, ob nach dieser Änderung des § 556g Abs. 1a Ziff. 1 BGB und der bereits zuvor erfolgten intensiven Diskussion des vorliegenden Problems in der Literatur überhaupt noch eine für eine Analogie, die das Gericht wohl vornehmen will („entsprechend anzuwenden“), planwidrige Lücke vorliegt, erscheint ebenfalls nicht unproblematisch.
Das sind aber nur einige Gedanken zur weiteren Diskussion der angesprochenen Argumente.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Praxis dürfte das Problem wohl noch nicht gelöst sein. Es scheint ja, wie sich aus dem Urteil ergibt, auch in Berlin bereits teilweise eine andere Auffassung vertreten zu werden, so dass die verschiedenen Kammern des LG Berlin sich hoffentlich so sorgfältig wie das AG Berlin-Mitte mit den Argumenten noch einmal beschäftigen können und nach der aktuellen BVerfG-Entscheidung (Beschl. v. 05.07.2022 - 1 BvR 1258/21) wohl auch die Revision zulassen müssen.



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