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Anmerkung zu:VG Frankfurt, Beschluss vom 22.08.2022 - 8 L 1907/22.F
Autor:Frank-Georg Pfeifer, RA
Erscheinungsdatum:24.11.2022
Quelle:juris Logo
Norm:§ 559 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 24/2022 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Pfeifer, jurisPR-MietR 24/2022 Anm. 1 Zitiervorschlag

Beibehaltung der Warmwasserversorgung trotz Gaskrise im Herbst 2022



Leitsatz

Die Versorgung mit Warmwasser gehört in der Bundesrepublik zu dem üblichen Wohnstandard, den ein Vermieter einer Liegenschaft zu gewährleisten hat.
Der Anstieg der Gaspreise ist kein Grund die Versorgung mit Warmwasser sowie die bestehende Gasheizung außer Betrieb zu setzen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil es sich insoweit um umlagefähige Nebenkosten handelt, die letztlich die Mieter in der Regel entsprechend ihres Verbrauches zu tragen haben.



A.
Problemstellung
Der Streit geht um die Pflicht des Vermieters/Eigentümers, Wohnraum mit Warmwasser aus einer gasbetriebenen Warmwasseranlage zu versorgen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Bis zum 30.06.2022 bestand im Hause eine Gasversorgung (u.a.) zum Betrieb der im Keller befindlichen Warmwasserversorgung. Die Gaszufuhr wurde durch den Vermieter ab 01.07.2022 unterbrochen. Auf mieterseitiges Betreiben wurde durch das Amt für Wohnungsaufsicht dem antragstellenden Vermieter unter Anordnung sofortiger Vollziehung aufgegeben, die Gasheizungsanlage wieder in Betrieb zu nehmen, so dass die Versorgung der Wohnungen mit Warmwasser gewährleistet sei.
Der Eigentümer begründet seinen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs u.a. damit, der gegenwärtige Ukrainekrieg habe zu einer massiven Erhöhung der Gaspreise um 500 bis 800% geführt. Jeder Mieter könne Elektroheizgeräte verwenden. Warmes Wasser könne in der Küche bereitet werden.
Das VG Frankfurt hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung abgelehnt.
Der Antrag sei zulässig (wird ausgeführt), bleibe jedoch mangels Begründetheit erfolglos.
§ 9 HWoAufG ermächtige die Behörde, Anordnungen zu treffen, Gebäude so instand zu setzen oder zu verbessern, dass Bewohner nicht gefährdet werden.
Entgegen der „geradezu abwegigen Rechtsauffassung des Antragstellers“ gehöre die Versorgung mit Warmwasser zu den absolut gängigen Mindeststandards, die bei einer Mietwohnung erwartet werden können. Daran änderten auch die Ausführungen des Vermieters zur Gaskrise nichts. In diesem Zusammenhang spiele es keine Rolle, wie sich die Gaspreise gegenwärtig entwickeln. Es handelt sich dabei „um Nebenkosten“ (gemeint: Betriebskosten), die letztlich gemäß Jahresendabrechnung von den Mietern zu erbringen seien.
Die Ausführungen des Vermieters, er wolle die Mieter vor den (vgl. Rn. 7 der Entscheidung) „gewaltigen Kosten einer weiteren Gasversorgung“ schützen, erwiesen sich als „fadenscheinig.“ Selbst wenn es zuträfe, dass die Mietverträge der Liegenschaft keine Angaben über die Wärmeversorgung enthielten, sei darauf zu verweisen, dass die Beheizung von Wohnungen und die Bereitstellung von Warmwasser zu den mietrechtlichen Mindeststandards gehöre: „Dies gehört schlicht zum vertragsgemäßen Gebrauch.“
Auch öffentlich-rechtlich sei es vollkommen unstrittig, dass eine Versorgung mit Warmwasser und Heizung zu den absoluten Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen in Deutschland gehöre.
Der Verhältnismäßigkeit der Verfügung könne nicht entgegengehalten werden, die Mieter könnten ihre Wärmeversorgung auf Strombasis gewährleisten und Warmwasser in der Küche zubereiten.
Denn in den Medien werde derzeit betreffend den Einsatz von Heizlüftern davor gewarnt, dass dies einerseits zu einer Überlastung der Stromnetze führen könne; zumal die Beheizung mit Strom keinesfalls wirtschaftlicher als mit Gas sei.
Bei den Ausführungen des Vermieters handle es sich „um krude, nicht belegte Behauptungen denen das Gericht deshalb keinerlei Bedeutung beizumessen vermag“ (Rn. 30).


C.
Kontext der Entscheidung
Die Begründung des VG Frankfurt deckt sich mit dem Parallelverfahren vor dem AG Frankfurt (Urt. v. 26.07.2022 - 33 C 2065/22 (76) - Grundeigentum 2022, 1008). Dort wurde demselben vermietenden Eigentümer per einstweiliger Verfügung aufgegeben, die Warmwasserzufuhr sofort wieder herzustellen. Das AG Frankfurt bewertet trotz Erhöhung der Gaspreise das Abschalten der Anlage als unzulässig. Gleiches gelte für den Verweis auf eine alternative Beheizung oder Wassererwärmung (ergänze: durch Strom). Zugleich, so das Amtsgericht, liege in der Unterbrechung der Warmwasserzufuhr eine „Besitzbeeinträchtigung durch verbotene Eigenmacht“. Die Verfügungskläger (= Mieter) hätten deshalb auch einen Anspruch auf Besitzschutz.
In diesem Zusammenhang ist auf einen wenig bekannten Kammerbeschluss des BVerfG vom 04.08.1998 (1 BvR 1711/94 - WuM 1998, 657) zu verweisen. Dort heißt es: „Vieles spricht dafür, das – unveränderte – Fehlen der gesundheitlichen Unbedenklichkeit als Mangel zu verstehen“. Da ein Ausfall des Warmwassers Nachteile für die Körperhygiene des Mieters mit sich bringt, ist es dem Mieter zu jeder Jahreszeit – auch im Hochsommer – nicht zumutbar, wochenlang auf Warmwasser zu verzichten (LG Fulda, Beschl. v. 05.01.2018 - 5 T 200/17 - ZMR 2018, 422). In einen ähnlich liegenden Fall bei Ausfall des Warmwassergerätes im Bad hatte das AG München mit Urteil vom 10.01.1991 (232 C 37276/90 - NJW-RR 1991, 845) eine Mietminderung von 15% der Kaltmiete ausgeurteilt.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Anders als in der besprochenen Entscheidung des VG Frankfurt kann der Mieter – je nach den Einzelumständen – schon nach wenigen Tagen bei einer Unterbrechung der Raumwärmeversorgung bei kalter Witterung ein Anspruch auf Freihaltung von angemessenen Übernachtungskosten haben, z.B. für Ersatzunterbringung in einer Pension (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 12.02.2020 - I-27 U 8/19 - ZMR 2020, 541). Soweit der Mieter für sich in der Ersatzunterkunft Verpflegung zubereiten kann, hat der Vermieter jedoch keine Verpflegungskosten zu tragen (AG Bad Urach, Urt. v. 07.03.2022 - 1 C 239/21 Rn. 47).
Soweit im Zuge einer Modernisierung erstmals eine Warmwasserversorgung im Hause installiert wird, findet bei Schaffung eines allgemein üblichen Zustandes (vgl. VG Frankfurt, Rn. 26) keine Härteabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB statt.


E.
Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung
Den gegenwärtigen erheblichen Anstieg der Brennstoff-, namentlich der Gaspreise, hat das VG Frankfurt nicht näher thematisiert. Virulent ist die Frage dennoch. Dies zeigen zwei ausführliche Untersuchungen aus dem Herbst 2022: zum einen Bentrop, WuM 2022, 505 sowie Bentrop, WuM 2022, 569, zum anderen Zehelein, NZM 2022, 593.



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