juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Ebenso wie die GdWE eine prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter an den Vorprozess zu binden, muss dieser in den Fällen des Vorliegens eines Interventionsinteresses (§ 66 Abs. 1 ZPO) dem Rechtsstreit beitreten können.
2. Aus der Einordnung als Sachbeschluss folgt, dass der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen (vgl. Skauradszun/Harnack, ZMR 2023, 441 ff.) ist, dass er in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist und dass er isoliert angefochten werden kann (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 01.12.2023, WEG § 23 Rn. 124).
3. „Delegationsversuche“ wie derjenige, dass eine Entscheidung nur „nach Rücksprache“ „in Abstimmung mit“ oder „im Benehmen mit“ jemandem zu erfolgen hat, widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
4. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat.

Orientierungssätze zur Anmerkung

1. „Absenkungsbeschlüsse“ gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG sind nicht nur Geschäftsordnungsbeschlüsse, sondern können wie „reguläre Beschlüsse“ angefochten werden.
2. Eröffnet der Absenkungsbeschluss eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren nicht nur „für einen einzelnen Gegenstand“, ist der Absenkungsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig.
3. „Für einen einzelnen Gegenstand“ erfordert, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung im Wesentlichen vorbesprochen werden konnte.

A.

Problemstellung

Soll eine umfassende Sanierung einer Wohnungseigentumsanlage durchgeführt werden, müssen Entscheidungen über grundsätzliche Weichenstellungen (Umfang, Gewerke, Finanzierung usw.) getroffen werden, aber auch viele Details geregelt werden. Alle Entscheidungen durch Eigentümerbeschlüsse zu treffen, erfordert entweder ein mehrjähriges Verfahren oder aber die Einberufung außerordentlicher Eigentümerversammlungen, die einmal zu weiteren Kosten führen, zum anderen bei manchem Miteigentümer die Frage auslösen, wofür der Verwalter eigentlich sein Honorar bekomme. Das Problem mangelnder Flexibilität dieser Entscheidungsprozesse, die manche Entscheidungsgrundlagen (gesetzliche Vorgaben, Förderungsvoraussetzungen, befristete Angebote usw.) bereits vor der Entscheidung veralten lassen, und die Möglichkeit, gegen jeden Beschluss auf jeder Stufe des Entscheidungsprozesses Anfechtungsklage zu erheben, sind in der Praxis seit langem bekannt (vgl. Bünnecke, ZfIR 2018, 1; Zschieschack, NZM 2024, 710). Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat verschiedene Neuregelungen geschaffen, die eine Beschleunigung oder Vereinfachung der Entscheidungsprozesse ermöglichen. Das ist unter anderem die in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eingeführte Möglichkeit des Absenkungsbeschlusses, also eines Eigentümerbeschlusses mit einfacher Mehrheit, der für einen „einzelnen Gegenstand“ die Beschlussfassung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren erlaubt. Das ist zum anderen die Möglichkeit der Delegation von Aufgaben und Befugnissen auf den Verwalter durch einfachen Mehrheitsbeschluss gemäß § 27 Abs. 2 WEG, deren Grenzen und Funktion der BGH in seinem Urteil vom 05.07.2024 (V ZR 241/22 - WuM 2024, 556) unlängst geklärt hat.

Zum Absenkungsbeschlusses äußert sich die vorliegende trotz des beachtlichen Umfangs im Volltext lesenswerte Entscheidung des LG München I und zu zahlreichen weiteren Gesichtspunkten, die hier der Übersichtlichkeit wegen abgesehen von der Frage des Streitbeitritts des Verwalters allenfalls am Rande angesprochen werden.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Eigentümerversammlung 2022 beschloss eine Fassadensanierung durch Erneuerung der Vorhangfassaden und des kompletten Dachs, die Sanierung aller Außenfenster und -türen sowie der Balkone und die Dämmung der Kellerinnenwände sowie die Einzelheiten der Finanzierung und Auftragsvergabe; dazu wurden mehrere Einzelbeschlüsse getroffen. Weiter beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich, dass für den Fall, dass im Zuge der Beschlussdurchführung weitere Entscheidungen zu Auftragsvergabe, Aufgabenstellung, Kosten und Auswahl der Auftragnehmer und eventuell erforderlicher Sonderfachleute, Ausstattung und Gestaltung und Finanzierung erforderlich werden, die Eigentümer gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG durch Umlaufbeschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen.

Die Anfechtungsklage machte unter anderem die in der Praxis bekannten Gesichtspunkte geltend, es handle sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen, sondern um bauliche Änderungen i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG, die durch angebliche Fördermittel, die völlig ungewiss seien, den Eigentümern „schmackhaft“ gemacht worden seien. Weil die qualifizierte Mehrheit i.S.v. § 21 Abs. 2 Ziffer 1 WEG nicht erreicht worden sei, müssten gemäß § 21 Abs. 3 WEG sämtliche Kosten nur diejenigen Eigentümer zahlen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben; diese seien aber nicht erfasst worden. Der Absenkungsbeschluss sei für zu viele potenzielle Gegenstände gefasst worden.

Gegen das die Beschlussfassungen im Wesentlichen aufhebende Urteil des Amtsgerichts legte der Verwalter rechtzeitig bei gleichzeitigem Streitbeitritt (dazu unter E.) aufseiten der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Berufung ein.

Die Berufung ist zum Absenkungsbeschluss ohne Erfolg geblieben. Der Beschluss über den Absenkungsbeschluss ist nichtig, so das LG München I.

Dazu stellt sich zunächst die Frage, ob ein Absenkungsbeschluss überhaupt (isoliert) anfechtbar ist, und welche Rechtsfolgen die Überschreitung der für die Beschlussfassung vorgegebenen Grenzen hat.

Eine Auffassung (LG Frankfurt, Urt. v. 16.02.2023 - 2-13 S 79/22 Rn. 28 - WuM 2023, 239; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 02.09.2022 - 980b C 39/21 - ZMR 2023, 1005; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 32 ff.; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl., § 2 Rn. 25) versteht den Absenkungsbeschluss als Verfahrensbeschluss oder Geschäftsordnungsbeschluss, der sich regelmäßig mit der anschließenden Durchführung des Umlaufverfahrens erledige. Deshalb müssten Absenkungsbeschlüsse nicht ausdrücklich gemäß § 23 Abs. 2 WEG angekündigt werden, auch nicht in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufgenommen werden und seien regelmäßig nicht isoliert anfechtbar, könnten also nicht durch eine einstweilige Verfügung suspendiert werden.

Eine andere Ansicht (Dötsch in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23 WEG Rn. 228; G. Hermann in: BeckOGK, Stand 01.12.2023, § 23 WEG Rn. 124; Skauradszun, ZWE 2022, 106; Schultzky in: Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 23 Rn. 150; Wicke in: Grüneberg, BGB, § 23 WEG Rn. 6a; Häublein in: Staudinger, BGB, Stand 2023, § 23 WEG Rn. 295h) versteht den Absenkungsbeschluss als „regulären Beschluss“, für den die allgemeinen Voraussetzungen gelten und der in Bestandskraft erwachsen kann. Ein Absenkungsbeschluss enthalte nicht nur eine bloße verfahrensleitende Regelung, wie sie anstelle der Wohnungseigentümerversammlung auch der Versammlungsleiter treffen könne, sondern regle einen konkreten Gegenstand der Verwaltung. Deshalb müsse der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung angekündigt werden, in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufgenommen werden und sei isoliert anfechtbar.

Dieser Ansicht folgt das LG München I, denn ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG dürfe „nur für einen einzelnen Gegenstand“ gefasst werden. Werde entgegen dieser Voraussetzung durch einen Absenkungsbeschluss das Fassen von Mehrheitsbeschlüssen im schriftlichen Umlaufverfahren generell eröffnet und die Anfechtungsmöglichkeit gegen den Absenkungsbeschluss versagt, provoziere dies möglicherweise eine Vielzahl von Anfechtungsklagen gegen die auf dieser Grundlage gefassten Umlaufbeschlüsse. Die Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses ermögliche es, zeitnah Rechtssicherheit zu schaffen und ohne Aussprache in einer Eigentümerversammlung getroffene Entscheidungen zu verhindern. Ähnlich wie bei Aufforderungsbeschlüssen, deren Anfechtbarkeit anerkannt ist, dürfte die Prüfung der Begründetheit wohl auf formelle Beschlussmängel sowie die Voraussetzungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG (einzelner Gegenstand) beschränkt sein. Schließlich könne man die Anfechtbarkeit von Absenkungsbeschlüssen nicht auf die Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschränken, denn dadurch werde die Begründetheitsprüfung bereits auf die Zulässigkeitsebene verlagert.

Werde ein Absenkungsbeschluss – wie hier durch den im Sachverhalt zitierten umfassenden Katalog – nicht nur für einen einzelnen Gegenstand gefasst, sondern verstoße gegen die Mindestanforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, habe dies gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge, denn ein solcher Beschluss überschreite die durch § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eröffnete Beschlusskompetenz.

Hier beschränkt sich der Absenkungsbeschluss nicht nur auf einen einzelnen Gegenstand.

Was „für einen einzelnen Gegenstand“ in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG meint, wird noch nicht einheitlich verstanden. Eine abstrakte Regelung ist nach allgemeiner Auffassung ausgeschlossen. Nicht ausgeschlossen ist es, in einem Umlaufverfahren mehrere Beschlüsse über mehrere Gegenstände zu fassen, denn der Gesetzeswortlaut spricht ausdrücklich nicht von einzelnen Beschlüssen (vgl. G. Hermann in: BeckOGK, Stand 01.12.2023, § 23 WEG Rn. 126; Schultzky in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 23 WEG Rn. 151), auch wenn diese Beschlüsse nur eine Baumaßnahme betreffen (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 27, 36), etwa die Sondervergütung für den Verwalter oder die Finanzierung des Fachplaners. Andererseits wird die Vorschrift als Ausnahmevorschrift verstanden, die restriktiv auszulegen ist (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 26; Skauradszun, ZWE 2022, 106, 110). Weil die Diskussionsmöglichkeit zum Absenkungsbeschluss den Minderheitenschutz gewährleisten soll, der im Übrigen durch das Allstimmigkeitserfordernis für Umlaufbeschlüsse (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG) gewahrt wird, bedarf der Absenkungsbeschluss stets eines konkreten Anlasses, für den der Absenkungsbeschluss entscheidet, dass eine weitere Aussprache verzichtbar erscheint (vgl. Häublein in: Staudinger, BGB, Stand 2023, § 23 WEG Rn. 295k).

Im Ergebnis liegt ein Einzelfall nur vor, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung jedenfalls im Wesentlichen in der Wohnungseigentümerversammlung vorbesprochen wurde (vgl. G. Hermann in: BeckOGK, Stand 01.12.2023, § 23 WEG Rn. 126). Daran fehlt es hier, weil der Absenkungsbeschluss „für den Fall, dass weitere Entscheidungen erforderlich werden“, erlaubt wird, also für bislang nicht bedachte oder absehbare Gegenstände.

C.

Kontext der Entscheidung

Auch wenn der Erfolg der Anfechtung des Absenkungsbeschlusses hier zutreffend ist, ist die Argumentation der Entscheidung nicht frei von Zweifeln.

Wenn der Absenkungsbeschluss als Folge der Überschreitung der Grenzen des Merkmals „für einen Einzelfall“ nichtig ist, dann ist der Meinungsstreit, ob der Beschluss anfechtbar sei, nicht entscheidungserheblich.

Zweifelhaft ist auch, wenn aus der Einordnung als Geschäftsordnungsbeschluss oder Sachbeschluss Rechtsfolgen abgeleitet werden. Man kann den Absenkungsbeschluss als Sachbeschluss einordnen, ohne dass daraus notwendig das Erfordernis der Ankündigung gemäß § 23 Abs. 2 WEG abzuleiten wäre; denn die Möglichkeit des Absenkungsbeschlusses ist für alle Beschlüsse kraft Gesetzes durch § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ohnehin angekündigt. Umgekehrt lässt sich auch bei Annahme eines Geschäftsordnungsbeschlusses gut begründen, dass der Absenkungsbeschluss in die Beschlusssammlung aufgenommen werden muss, denn anders als Geschäftsordnungsbeschlüsse erschöpft sich der Absenkungsbeschluss nicht mit der Eigentümerversammlung, so dass in jedem Fall ein Informationsbedürfnis vorliegt.

Praktische Vorteile der Anfechtbarkeit schon des Absenkungsbeschlusses dürften nur in geringem Umfang eintreten, wenn man unterstellt, dass die gerichtliche Klärung der Wirksamkeit des Absenkungsbeschlusses bis zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren erfolgt. Zudem stellt sich bei Nichtigkeit des Absenkungsbeschlusses die Frage nach der Wirksamkeit des zwischenzeitlich auf dieser Grundlage im Umlaufverfahren gefassten Mehrheitsbeschlusses. Ein „Mehr“ an Rechtssicherheit ergibt sich dann nicht.

Die entscheidende Frage ist die nach dem Merkmal „für einen Einzelfall“. Für diesen Begriff enthält die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/22634, S. 45) keine ausdrücklichen Hintergründe, sondern sie beschränkt sich auf ein Beispiel: Wenn sich die Wohnungseigentümer etwa in der Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, abschließend einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand zu fassen, können sie beschließen, diesen Beschluss im Umlaufverfahren nachzuholen; damit soll etwa der Fall gemeint sein, dass noch Vergleichsangebote fehlen. Diese Grenze akzeptiert die vorliegende Entscheidung nicht, sondern verlangt, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bereits soweit diskutiert worden sein muss, so dass eine weitere Aussprache verzichtbar erscheint. Ob eine weitere Diskussion erforderlich ist, kann doch erst bei Vorliegen der Informationen beurteilt werden; für diesen Fall ist das Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit nicht ungeeignet, denn dann wird die Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Umlaufbeschluss ablehnen.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Die vom LG München I hier zugelassene Revision kann die für die Praxis offenen Fragen zum Absenkungsbeschluss einer Klärung durch den BGH zuführen; gleichwohl werden beim Umlaufverfahren einige Fallstricke bei der praktischen Durchführung (rechtzeitige Stimmabgabe usw.) bleiben. Eine schnellere Umsetzung umfangreicher Sanierungen kann für die Praxis die Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 WEG ermöglichen. Ein anderer Weg mag die durch den ab 17.10.2024 in § 23 Abs. 1a WEG geregelte virtuelle Eigentümerversammlung sein, die allerdings hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung „vergleichbar“, also nicht gleichwertig, sein muss (vgl. zu den Gegebenheiten der Video-Kommunikation Greger, MDR 2020, 957, 958).

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Die Nebenintervention des Verwalters aufseiten der bei Anfechtungsklagen beklagten GdWE ist zulässig. Auch wenn der Verwalter gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlicher Vertreter des beklagten Verbands GdWE ist, liegt i.S.v. § 66 Abs. 1 ZPO ein Rechtsstreit „zwischen anderen Personen“ vor. Dies folgt mit der herrschenden Meinung in der Literatur (vgl. Göbel in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 44 WEG Rn. 180; Elzer in: BeckOK WEG, Stand: 01.10.2024, § 44 WEG Rn. 91; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 122; Skauradszun, ZMR 2020, 905, 912; offengelassen im Aktienrecht von BGH, Beschl. v. 29.01.2013 - II ZB 1/11 Rn. 10 - MDR 2013, 415) daraus, dass, wenn der Verband eine prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter durch Streitverkündung an den Vorprozess zu binden, dieser dann umgekehrt in den Fällen des Vorliegens eines Interventionsinteresses dem Rechtsstreit beitreten können muss. Der Verwalter ist selbst auch nicht Partei des Rechtsstreits zwischen Beschlusskläger und GdWE. Gegen den Verwalter können persönlich Ansprüche bestehen und er ist ein von der GdWE verschiedenes Haftungsobjekt. Dass der Gesetzgeber keine Regelung für eine Bindung des Verwalters an die Entscheidung über die Beschlussklage in § 44 Abs. 3 WEG getroffen hat, muss mit fehlendem Problembewusstsein begründet werden (vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 123).

Die Erklärung des Streitbeitritts kann mit der Einlegung eines Rechtsmittels verbunden werden.