Corona im Miet- und Pachtrecht:
Störung der Geschäftsgrundlage?

Artikel 240 § 7 EGBGB
Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

1. Regelungsgehalt der Vorschrift

Durch Art. 240 § 7 EGBGB wird eine gesetzliche Vermutung geschaffen, die die Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) erleichtern soll. In der gesetzlichen Begründung ist ausdrücklich hervorgehoben, dass die Vorschrift als Appell an die Vertragsparteien zu verstehen ist, in der aktuellen Situation einvernehmliche Regelungen herbeizuführen. Dafür soll die Verhandlungsposition des Mieters im Hinblick auf die bisherige Rechtslage gestärkt werden.

Die aufgestellte Vermutung bezieht sich nur darauf, dass ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (schwere Störung der Geschäftsgrundlage) vorliegen soll. Damit ist noch keine Aussage darüber getroffen, ob die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen. Die Vermutung ist widerleglich. Ein Beispiel dafür wäre z.B. ein Mietvertrag der nach März 2020 geschlossen wurde.

Als weitere Voraussetzungen bestimmt § 313 Abs. 1 BGB insbesondere, dass es einer Partei unzumutbar sein muss, am Vertrag in der bisherigen Form festgehalten zu werden. Um das feststellen zu können, müssen die Umstände des Einzelfalles abgewogen werden. Jedenfalls bezieht sich darauf die Vermutung in Art. 240 § 7 EGBGB nicht.

§ 313 Abs. 1 BGB begründet eine Einwendung. Deshalb muss sich der Mieter darauf ausdrücklich berufen. Das kann auch konkludent erfolgen, indem er z.B. eine Herabsetzung der Miete fordert. Denn als Rechtsfolge sieht § 313 BGB zunächst die Vertragsanpassung vor. Da die Norm den Mieter begünstigt, ist er darlegungs- und beweispflichtig, muss also die Voraussetzungen vollständig vortragen.

2. Begünstigte Mieter

Die Anwendbarkeit der neuen Vorschrift ist beschränkt auf Mieter von Grundstücken oder Räumen, die keine Wohnräume sind, aber infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind/waren.

Das sind zunächst die Betriebe, die seit November 2020 (z.B. Gaststätten und Restaurants) und sodann ab 16.12.2020 geschlossen bleiben mussten. Im Hinblick auf den Zweck der Vorschrift könnten zwar auch nur mittelbar betroffene Betriebe (z.B. Zulieferer) ein Interesse an einer Anpassung ihrer Mietverträge reklamieren. Der Wortlaut lässt eine erweiterte Anwendung aber nicht zu. Sie müssten also die Voraussetzungen des § 313 BGB vollständig vortragen.

Begünstigt sind aber auf keinen Fall z.B. Mieter mit systemrelevanten Betrieben, die wegen des Lock-Downs sinkende Kundenfrequenzen und damit Umsatzrückgang beklagen.

Der Büromieter, der für die Mieträume überwiegend keine Verwendung mehr hat, weil sich seine Mitarbeiter im Home-Office befinden, kann sich grundsätzlich nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Denn allein, weil das Büro überwiegend leer steht, tritt eine Existenzgefährdung nicht ein.

3. Zeitlicher Anwendungsbereich

Im Gesetz ist lediglich geregelt, dass die Vorschrift (Art. 240 § 7 EGBGB) am 01.01.2021 in Kraft tritt.

Nach dem verfassungsrechtlichen Verbot der echten Rückwirkung von Gesetzen (Art. 20 GG) kann sich die Vorschrift grundsätzlich nicht auf abgeschlossene Sachverhalte beziehen. Demnach ist die Vorschrift nicht auf den Zeitraum März bis April 2020 anwendbar, in dem der erste Lock-Down stattgefunden hat, sofern die Mieten für diesen Zeitraum ohne Vorbehalt geleistet wurden oder über Stundungen, Verzichte o.ä. zu diesen Mieten Vereinbarungen getroffen wurden. Dabei handelt es sich nämlich um abgeschlossene Sachverhalte.

Ansonsten, also für die Zeit bis zum 31.12.2020 (einschließlich des Zeitraums von März bis April 2020) kommt es darauf an, ob der Mieter die Pflicht zur Mietzahlung offengehalten hat, indem z.B. die Miete unter Vorbehalt geleistet wurde. Ist das der Fall, ist der Sachverhalt nicht abgeschlossen, sodass das Verbot der echten Rückwirkung von Gesetzen nicht gilt.

4. Rechtsfolge: Anpassung des Vertrages

Bleibt schließlich die Frage, in welchem Umfang eine Mietreduzierung stattfinden muss/kann.

Da es sich um eine Entscheidung handelt, die sich an den Umständen des Einzelfalles orientiert, lässt sich eine schematische Lösung nicht entwickeln. Dafür sind die Umstände, die bei der Entscheidung zu berücksichtigen sind, zu unterschiedlich.

Das maßgebliche Kriterium für die Anpassung des Vertrages ist die Zumutbarkeit. Um dieses Tatbestandmerkmal festzustellen, ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich. Anzustreben ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein optimaler Interessenausgleich bei einer möglichst geringen Herabsetzung oder Anhebung einer Verbindlichkeit.

Dazu müssen die Parteien zunächst Verhandlungen aufnehmen. Erst wenn diese scheitern oder eine Partei (weitere) Verhandlungen verweigert, kann der Anpassungsanspruch gerichtlich geltend gemacht werden. Bis zu einer Einigung oder dem Eintritt der Rechtskraft einer entsprechenden Entscheidung gilt der Vertrag unverändert fort.

Die Entscheidung kann sich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) an folgenden Kriterien orientieren:

Mieterseite:

Nach der oben erwähnten Entscheidung des BGH muss der Mieter im Ergebnis aufzeigen, dass ohne die Vertragsanpassung eine Existenzgefährdung eintritt. Dazu muss er die entscheidenden Umstände aufzeigen. Dazu gehören unter anderen

• Miete im Verhältnis zum Umsatz im Jahr 2019 bzw. den Monaten Januar und Februar 2020
• Umfang des Corona-bedingten Umsatzrückganges des Mieters (ggfs. konkret für die betroffene Filiale)
• generelle und konkrete Abweichung von einschlägigen Branchenkennzahlen
• Möglichkeit des Mieters zur Inanspruchnahme staatlicher Hilfen und deren Höhe
• Einkünfte des Mieters über andere Einkunftsquellen, um Umsatzrückgang zu kompensieren (z.B. online-Handel, Außerhausverkauf)
• Unterlassen von Kompensationsmöglichkeiten
• Kostenreduzierung des Mieters (z.B. Kurzarbeit)

Dazu muss der Mieter nicht nur detailliert vortragen, sondern auch aussagekräftige Unterlagen spätestens auf Anforderung des Vermieters vorlegen. In Betracht kommen hier insbesondere

• (monatliche) betriebswirtschaftliche Auswertungen,
• Bilanzen,
• Umsatzbögen,
• Steuererklärungen,
• Steuerbescheide,
• Gewinn- und Verlustrechnungen
• Wareneingangsbücher,
• Unterlagen über die Beantragung und Gewährung staatlicher Hilfen (Zuschüsse).

Der Vermieter kann die Fortsetzung der Verhandlungen von der Vorlage der Unterlagen abhängig machen. Der Mieter ist berechtigt, eine Verschwiegenheitserklärung des Vermieters zu verlangen.

Vermieterseite:

Ein Interessenausgleich, wie er über § 313 BGB herbeizuführen ist, kann nicht stattfinden, wenn nicht auch die Interessen der anderen Partei berücksichtigt werden. Dabei kommen in Betracht:

• Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Bedarf an Mietzahlungen im Hinblick auf eigene Verbindlichkeiten
• Möglichkeit der (vorrübergehenden) Reduzierung eigenen finanzieller Belastungen (z.B. Stundungsvereinbarungen mit der Bank)
• Versorgungscharakter der Mietzahlungen (z.B. Altersversorgung durch Mieteinnahmen anstelle von Rente)
• Potential evtl. Kostensenkungen:
  • Grundsteuer (§ 32 GStG)
  • Herunterfahren von technischen Anlagen
  • Kurzarbeit bei technischen Mietarbeitern
  • Vergrößerung von Wartungsintervallen

Im Hinblick auf die mögliche (weitere) Verlängerung der staatlichen Maßnahmen sollte versucht werden, die Reduzierung der Miete taggenau zu regeln und auch Bestimmungen aufzunehmen, wie die Reduzierung umgesetzt werden kann (z.B. durch Aufrechnung im nächsten Monat).

5. Schriftform

Führt das Ergebnis der Abwägung zu einer Reduzierung der Miete, muss diese grundsätzlich nur dann in einem der Schriftform des § 550 BGB entsprechenden Nachtrag dokumentiert werden, wenn

• die Laufzeit der Vertragsanpassung länger als ein Jahr dauern soll,
• andere Verpflichtungen oder Veränderungen des Mietvertrages geregelt werden, die für die Dauer von mehr als einem Jahr bestehen bleiben sollen.

Zur Klarstellung sollte in der Vereinbarung festgehalten werden, welche Laufzeit die besonderen Abreden der Parteien haben soll (z.B. 30.04.2021).

6. Kündigung

Als weitere Rechtsfolge sieht § 313 BGB vor, dass eine (einseitige) Auflösung des Vertrages stattfinden kann. Dann müsste jedoch die Kündigung des Mietvertrages die einzige Möglichkeit sein, die Existenzgefährdung des Mieters abzuwenden.

Dies ist aus unserer Sicht nahezu undenkbar. Es gibt diverse Möglichkeiten, die wirtschaftliche Situation des Mieters zu verbessern. Zu denken ist etwa an

• Verzicht auf einzelne Teile der Miete (z.B. Verwaltungskosten)
• Reduzierung der (Gesamt-) Miete um einen bestimmten Prozentsatz, wobei in diesem Fall wegen der gesenkten Vorauszahlungen auch eine Regelung für die am Ende des Jahres fällige Betriebskostenabrechnung getroffen werden sollte
• Beibehaltung der Betriebskostenvorauszahlungen und Reduzierung der Grundmiete
• Wie vor mit gleichzeitiger Anpassung der Betriebskosten an die veränderten Umstände

Bei der Reduzierung/Anpassung der Betriebskosten sollte beachtet werden, dass darüber keine Verpflichtung begründet wird. Der Erfolg einer solchen Maßnahme hängt nämlich auch vom Willen des Leistungsträgers ab. Daher sollte dieser Punkt als Absichtserklärung formuliert werden.

7. Prozessuales

Ergänzt wird die Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB durch ein Beschleunigungsgebot. Das ist in § 44 des Einführungsgesetzes betreffend die ZPO seit dem 01. Januar 2021 verankert.

§ 44 Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.
(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, möglichst schnell Streitigkeiten über die Anpassung der Miete wegen der Covid-19-Pandemie zu erledigen.

Dr. Klaus Lützenkirchen

• Rechtsanwalt, seit 1986 überwiegend für institutionalisierte Vermieter, Verwalter oder private Vermieter tätig, seit geraumer Zeit ausschließlich Mandate aus dem Wohn- und Gewerberaummietrecht: Lützenkirchen Rechtsanwälte
• Seit 2005 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, als einer der ersten in Deutschland
• Autor des Standardwerks „Anwaltshandbuch Mietrecht“, des Kommentars „Mietrecht“ sowie der Kommentierung zu §§ 535 – 556b, §§ 562 – 580a BGB in Erman, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch; Zahlreiche Diskussionsbeiträge in Fachzeitschriften (insbesondere in MietRB, Das Grundeigentum, ZMR, WuM, NJW, NZM, MDR)
• Seit 1996 regelmäßig Referent insbesondere in der anwaltlichen Fortbildung, zwischenzeitlich Lehrbeauftragter an der TH Köln

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